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南宁城市加速房产“大年将至”?

时间:2019-05-01 00:00 文章来源:www.08fang.com 点击:285次

 苹果葡萄等农作物很多都有大小年。经济学上也有个周期理论,基本类似,地产市场经过了几年的蛰伏期,从上月的土拍市场火爆和清明之后的销售情况看,跟十年前的历经08年全球金融危机之后的09年颇为相似,在第一季度,宽松的货币政策信号明显,可就在前几天的央行的一次公开操作,让积极的信号变为谨慎,不过金融政策的基本面没变。历史从不重复,但总是压着同样的韵脚。

最近桥水基金的创始人瑞达里奥出了本畅销书《债务危机》,也是在讲世界的经济随着债务的波动成周期变化。作为资产重要组成的房产,不能说不受这种影响。
图中可见,房产进入“五限时代”以后,一线城市的房价得到了有效的控制。二三线却在稳步上升。
作为二线的南宁从时间轴来看,城市的发展大概可以分为三个阶段,2002年以前,围绕朝阳一带自由生长;2002年到2015年,城市沿着民族大道一路东进,埌东片区、凤岭片区以及柳沙片区就是在这个时间段内发展起来的;2015年至今,五象进入发展快车道,新区全速建设中。
在南宁的公布的城市规划里,到2020年,全市常住人口城镇化率达65%左右,户籍人口城镇化率达到48%左右。同时,根据《规划》中的南宁市“十三五”新型城镇化主要指标表,2015年南宁市城镇常住人口为414.35万人,到2020年计划达到481万人,中心城区常住人口达到350万人左右。到2030年,南宁市将建设成为特大城市。在城镇化建设的布局上,南宁市将加快形成“一区两片、六带多组团”的城镇化总体格局,中心城区重点发展五象新区、空港经济区、武鸣片区和三塘—五塘片区。
 
房产是个无效市场
市场上有两种人,一种是不停的高喊地产泡沫快要破灭了,这种人还以砖家居多;另一种人不停地追逐泡沫,买买买。前一种人越来越理性,后一种人越来越有钱。当理性的人开始追逐金钱的时候,泡沫破灭了。
好消息是,相对于股市这样的有效市场,在传统的经济理论里,有效市场的价格是无法预测的,因为,像股票市场有这么几个特点 ——
股市里有很多很多钱,巨额的利益吸引到无数第一流的人才来研究股票;
股市里有很多很多数据,研究者能得到充分的信息;
正确的判断会带来巨额的奖励;
一旦有人作出判断,他马上就可以采取行动。
房产市场是个无效市场。对很多人来说房价走向是可以预测的。完全的同意前几天南宁的“悬爷”所说:在南宁低于1万/平的房子都是价值洼地。我们要衷心感谢无效市场所提供的机会。
在无效市场里,就炒房套利来说,这不是个好选择。比如说,我认为北京的房价被高估了,将来一定会下跌。问题是,虽然我们有正确的预测,但我们无法用这个预测获利。如果你有北京的房产,你的确可以利用这个预测获利,你只要卖房就行。但你卖房子并不能让北京房市变成有效市场 —— 因为我不能卖北京的房子。因为我手上并没有北京的房子。在有效市场里,就算我没房子,我也可以从有房子的人手中借到房子,先把房子卖了,等到房价下跌以后再把房子买回来还给他们。可是房产市场不允许我这么操作。那些有知识又有钱的“外人”,就算是金融大鳄,也没有任何办法用知识在高估的房市中获利,所以房产市场不是有效市场。
掠夺性资产增值时代结束
慢牛新常态
目前,中国经过了几十年的高速发展,国人大部分人主要的财富增长是来自于房地产的增值。房地产为什么会增值呢?其实这部分价值(主要是土地的价值)本身已经存在了,只是在开发房地产之前没有量化度量而已,这就像你家里祖上留下一个花瓶,摆放了一百年也没有人觉得它有什么用,忽然有一天佳士得的人跑来说,它值一个亿,于是你就有了一个亿。
土地的价值也是如此。这部分财富已经存在了,就是没有分配而已。后来土地可以变现后的价值是怎么分配的呢?实际上谁有本事拿到就是谁的。早期房地产开发商拿到了批零差价,而早期买房子的人实际上相当于拿到了零售的利润,说白了,就是谁跑去拿,财富就给谁了。早期没有钱买房的人,对不起,没有资格参加利润的分配,如此而已。这部分价值不是创造而来的,因此具有掠夺的性质。当然,房价在稳定之后长期缓慢地上涨,则具有了财富创造的属性。
掠夺属性的财富常常只能获得一次,谁夺得了就是谁的。如果对亚洲经济发展历史有些了解的人就应该知道,在经济刚刚开始腾飞时,一定要投资房地产,因为这是所有亚洲国家走过的必经之路。换句话说,这种可以获得掠夺性财富的机会不应该错过。财富的第二个来源是靠劳动创造,这也是长期来讲最可靠的来源。债券、股票和房地产投资能够获得回报的主要原因,是因为它们参与了创造财富的过程。
掠夺性财富以后,从本质上讲,投资获利能够成立的唯一原因,就是生产力是不断发展的,从长远来讲是经济能够增长!可以投资的对象非常多,但是主要的大致可以概括成6类,即:
1)上市公司可流通的股票;
2)债券(包括国家政府的债券、地方政府的债券和企业的债券);
3)不动产(包括房产、土地等);
4)未上市公司、风险投资(含天使投资和私募)基金;
5)金融衍生品(比如人寿保险);
6)高价值实物(比如黄金、艺术品)。
无论怎么看,中国的股市设置的初衷是为国有企业融资用的,不是为大众投资设立的。而且,还处在不成熟的培育阶段。今年以来股市三个月的阳气被上周的一股冷风吹散,对于广大散户,基本就是一茬一茬的韭菜。
债券市场更是乌烟瘴气,除了国库券,其他也基本沦为割韭菜的工具。风投也不是平头百姓能玩的,黄金本质上不是个好的投资品。贬值严重的很,民国时期的北京,千克黄金可以换一个四合院,现在能换半个厕所就不错了。金融衍生品需要专业的金融知识。所以,目前,投资获利的途径对于个人来说,也就是能买点保险,剩下的就只有房产了。房产是几乎成了唯一能分享时代发展,城市发展,生产力提升的资产了。
房产市场的八项规定
一般认为:土地的价格决定了房产的价格,土地的上涨必然带来地产价格的上涨。上个月,全国多地出现的抢地狂潮,一夜之间,地产媒体开始集体唱多,觉得地产的春天又要来临了。房产真正的驱动不单单是土地稀缺,而是整个城市基本面的集体攀升,其中包括城市规模、人口流入、人均收入、土地供应、儿童数量的增速、上市公司的数量、财政收入、服务业占比等诸多因素的共同作用。土地供应仅仅是其中之一。
还有一种固有的认知是,房价都是让一小撮投机钻营者不怀好意的炒上去的。这大概是受了阴谋论思维快捷方式的影响。“总有刁民想害朕”是对复杂世界的简化认知。城市脏乱差都是外地人太多,犯罪率高发都是城中村里藏污纳垢。甚至这个世界都是被一小撮阴谋者在密室里商议的后果,按照以前从一本美剧里抄来情节的畅销书的描述,二战的发动其实是罗斯柴尔德家族几个兄弟的密谋,美联储也大体是他们家的。受这种简化思维的影响,房价一涨,就开始呼天抢地,认为是不良商人从中作祟。其实,是大家无路可走的唯一选择而已。总不能看着财富一天天缩水吧。
认定买房,就认认真真的查查数据,这八个指标,几乎在公开的官方网站和正规媒体上都有公示,是属于公开的透明的公众信息。不是什么秘密。查完,买或者不买,这将不是个问题。
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