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二手房交易的潜在陷阱你知道多少

时间:2014-09-14 00:00 文章来源:www.08fang.com 点击:1296次

  近日,“兴麟房产”和“吴秉麟”成为社会各界关注和议论最多的词汇。兴麟房产,通过二手房中介资质为掩护,骗取购房人先交纳一定数量的保证金或购房首付款。在得到购房者资金后,又以各种理由拖延给购房者办理房屋过户手续的时间。目前,除宁夏外,内蒙古、河北、陕西、辽宁等地,均传出房产中介跑路事件,而法定代表人全部指向“吴秉麟”。

  “兴麟事件”可谓轰动全国,仅宁夏自9月4日媒体报道银川兴麟房产百余家分公司人去屋空后,警方就陆续接到超过400多人报案,涉及金额达5000多万元。在大家痛斥“兴麟房产”和“吴秉麟”骗取购房者血汗钱的同时,“兴麟事件”的背后也映射出了购房者自我防范意识较差的现象。

  事实上,二手房交易流程比较复杂,看房确认、签订合同、办理贷款、权属登记等涉及法律法规较多,需要注意的事情很多,专业性强,如果稍有不慎,可能带来很多麻烦。那么,购房者在购买二手房时有哪些特别需要注意的事项,南宁房产网小编特将一些专家指出的潜在陷阱摘录于此供大家参考,希望各位遇到这种情况时可以及时的处理,保障自己的合法权益不受侵害。

  房款要打到有保障的账户

  重要指数★★★★★

  此次“兴麟事件”的报案者,多为购房者向“兴麟房产”交纳了一定数量的保证金或购房首付款,“兴麟房产”跑路后,让这些购房者人财两空。

  业内人士表示,近几年二手房市场发展迅速,在竞争环境下,部分中介机构唯利是图、违规经营。由于二手房市场在资金监管方面存有一定的漏洞,因此给二手市场的资金安全也带来极大的隐患。全国各地已有大量中介公司卷款失踪的案例。其中,2005年,安徽省当时规模最大的房产中介桃园房产老板卷款失踪,涉及款项6000余万元;2006年,天津市汇众房产一夜之间全线停业,15亿元房款不翼而飞……

  业内人士明确指出,早在2006年,全国房地产经纪评价结果发布暨行业发展峰会上,建设部负责人就明确指出,房屋经纪公司不得直接收取交易资金。2010年9月1日颁布实施的《银川市房地产经纪管理条例》第十六条第三款也明确规定,房屋经纪机构不得代收房屋交易价款。因此,通过中介买房,除了中介费以外,其余的任何款项都不应该给中介公司。购房首付款是应该给卖房人的,另外一种方式就是将购房款打到有保障的资金账户,作第三方资金监管。据了解,为规范二手房交易资金的监管,去年银川市住房保障局也专门设置了免费资金监管账户。买方在付全款时,可以将房款打入该账户,待权属登记手续办结后,监管部门将把这笔资金一次性转移给卖方。如果是按揭贷款买房,可由银行代为监管这笔资金。这种交易资金由第三方托管的方法,可最大程度保护购房者的利益。

  签订购房合同前需仔细阅读

  重要指数★★★★★

  在购房中,只要签订购房合同就等于是铁板钉钉,因此购房者在签订购房合同前一定要仔细阅读合同内容。

  业内人士介绍,购房合同中条款众多并带有一定的专业性,在阅读合同时一定要逐字逐句反复斟酌,对合同条款含义模糊、有失公平,或者认为条款不完善的,应坚持要求对有关合同内容进行细化、改进或完善。不要轻信某些中介机构和人员的口头承诺,要与中介机构充分协商,把所有的约定条款落实为书面合同。

  在签订书面合同时,应当采用行政部门、行业组织制定的房地产经纪合同示范文本。避免一些中介机构使用自制的格式合同,在合同条款中设置一些不利于交易方的条款、故意漏填关键条款,签订一些与中介服务不相对应的条款。

  此外,在签订合同前还应详细了解所要购买房屋的情况,例如,要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押、承租人及共有人,以及所购房屋的性质,以免中介故意隐瞒房屋问题使得购房者利益受损。

  延期过户有风险

  重要指数★★★★★

  在购房中,很多人购买的房子不足5年,按照相应的规定,购买二手房时卖方如果所卖房屋原契税完税证或房产证填发日期不满5年的,需要交纳个人所得税和营业税,但卖家通常会把这部分费用转嫁到买方。一些中介公司为了促进成交,会建议客户先成交,等房子满5年后再过户,这样就可以规避一定的税费。

  业内人士指出,这样的行为看似少交纳了几万元的费用,但也存在一定的风险,弄不好就是占小便宜吃大亏。因为,房屋是一种特殊的商品,实行登记备案制,即使进行了公证,在未办理产权过户前,房屋的产权仍属卖方。在此期间,若卖方私自将房屋抵押,或者进行二次销售,房屋的产权就会发生变化,取得新产权的“第三人”的权利,是只公证不备案的“原买主”无法对抗的,房屋所有权的转移只认过户登记手续。因此,为了自身的安全,房款结清后,一定要及时办理过户。

  另外,在购买二手房过程中,还要注意户籍问题。按照户口管理政策的相关规定,一个户头上只能上一户人,在原产权人户口没迁走前,新房主的户口不能迁入。

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