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二手房房产知识系列问答汇总

时间:2014-07-16 00:00 文章来源:www.08fang.com 点击:1291次

  房产知识系列问答

  一):选房篇

  问:选房应考虑哪些因素?

  答:(1)地段:房地产行家有言,评价物业的前三个标准是:地段、地段、地段。什么样的地段盖什么样的房,才是这句话的真正含义。

  (2)质量:对于期房而言,最重要的是从发展商的实力看质量。有实力自然会保证质量,做出的承诺也能兑现。如果发展商自己资金少,总是指望着销售回款支撑工程进度,其质量也就可想而知。

  (3)现代化程度:随着科学技术的发展,住宅现代化被逐步提到了日程上来。今后网络家居、环保住宅等已不再是人们的想象。因此,判断房子的投资价值、现代化程度与房子的地段和质量同样重要。

  (4)供应套数:以自住客户为主,建在城郊的普通住宅以大区块为好,大社区的配套比较可靠。市区内的高档住宅则相反,套数少则意味着更少的人分享健身、购物、餐饮等不对外开放的私人会所;意味着业主出租以求回报时竞争更少;意味着更精致、更珍贵。

  (5)售价及付款方式:这当然是每位买房人都会考虑的问题。售价高固然不划算,按揭的成数和年数也很重要。为什么现在的部分业主着急出租?因为他们大多拿的五成五年、七成十年的按揭,每月还贷压力太大。而七成二十年按揭的压力就小得多。

  (6)社区文化背景:中国人在国外喜欢住唐人街,外国人在中国也喜欢聚居,这就是文化背景使然。所以使馆区周围的公寓、住宅里外国人最多,使馆区周围的外销公寓更受青睐。另外,大户型不要与小户型夹杂在一起,否则就很难上档次,出租时也缺乏竞争力。

  (7)物业管理:物业管理的好坏直接取决于物业管理公司的专业程度。另外有些物业管理也有代业主出租的业务,因此买房时要注意,一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便。

  (8)房子的状况:挑一个好的朝向、楼层、户型对出租很有好处,这就看您的眼力和爱好了,不过关键还是要房子本身条件好才行。

  (9)其他参考因素:环境、是否是现房、绿化、会所及其他配套设施如何,都是买房时应该考虑的因素,不过重要程度低一点,而且这些往往是因人而异的。

  问:哪些房屋不能买?

  答:有六种房屋是禁止买卖或对买卖有严格限制的。

  (1)违法建筑或违章建筑,如北京前期处理的亚北地区十五个项目即违章建筑,现在北京郊区的房地产项目还存在不少这样的违章建筑,其具体特征是没有向国家缴纳土地出让金,没有领取市房地局核发的土地使用证,其表现是没有销售许可证。

  (2)有纠纷或产权不明的房屋;

  (3)著名建筑物或具有文物古迹性质的需要保护的建筑物;

  (4)神庙教堂等宗教类建筑物;

  (5)由于国家建设需要使用或已确定为拆迁范围内的房屋。

  (6)对国家、单位补贴后廉价购买或建造的房屋进行买卖,国家有一定的限制。这部分主要指公房上市出售等,相关政策各地正在制定和实施中。

  问:看房有什么诀窍?

  答:对于购房者而言,实地查看的重要性已不用多说,地理位置、交通条件、周边环境等都需要一一搞清,这些都是购房前要做到的ABC。

  怎样看?告诉您十二诀窍:

  (1)不但白天看,晚上也要看。如入夜后房屋附近的环境和噪音状况怎样,照明设施效果如何。

  (2)晴天看,雨天也要看。雨天看房可以看出房屋门窗、墙壁、屋顶等有无进水、渗漏现象,特别是连续几天下雨后,再好的伪装也会暴露无余。

  (3)看建材,还要看格局。房屋功能的有效发挥有赖于格局的设计是否合理周全。理想的住房格局应该是:打开房门进入客厅、餐厅、厨房,而卧室不正对客厅,房间的活动区与休息区分隔合理。

  (4)既看墙面,又看墙角。墙面是否平整,可以大致看出建筑安装质量水平的高低,从而判断整体建筑质量。墙角必须方正,因为墙角承受的是房体结构上下左右的力量,同时对房屋装修也很重。

  (5)看做工,再看装潢。做工状况是质量水平的体现,尤其要注意接角、窗沿、墙角、天花板等做工处理是否细致精巧,切莫让漂亮的装潢掩盖了质量。

  (6)看电梯,也要看楼梯。电梯方便与质量好坏是日常生活的重要保证。万一发生意外,楼梯是惟一的逃生之路,不可大意漏查。要注意楼道是否畅通,是否有杂物堆放不便通行的现象。这些细节足以考察物业管理的水平如何。

  (7)看窗帘,还要看窗外。应拉开窗帘看一下窗外的通风、采光、排气等情况。尤其是通风、采光已成为时下购房的重要因素。

  (8)要仔细查看电路布置、电线粗细及插座、开关安置是否科学合理、方便实用和是否留有余地。

  (9)要向楼层管理、保安人员及周围住户了解房屋周边环境的管理、治安、文化氛围、居民结构等状况,做到知己知彼,心中有数。

  (10)仔细查看各房间的地面是否平整光洁,是否会出现积水漏水现象,是否需要进一步整改。

  (11)要仔细考察厨房及厕所的设备安装情况。因为房里的水、电、气等都集中在此,最容易出现堵、漏等问题,不可大意而留下后患。

  (12)要注意丈量房间的高度。房子空间太低,容易给人造成压抑的感觉。通常,合理的房间高度为2.7米以上。

  问:买房怎样选环境?

  答:红花还需绿叶衬,好的建筑物还需要有好的环境。一般来说,买房看环境,指的是近看小环境,远看大环境。小环境主要是指小区环境,如:是否封闭小区,物业管理怎样,绿化覆盖率是多少,居住者成分如何;大环境是指小区所处的周边环境、地段、交通位置以及人文状况等。封闭式小区涉及到入住后的安全性和私密性,比不封闭的物业优越。物业管理现在已较为普及,一个公认的观点是:专业的物业管理公司要比衍生出来的物业管理部门的能力强。绿化覆盖率是用绿化面积除以建筑面积。绿色令都市人有回归自然的感觉,绿化面积的多少也是衡量小区档次的一个标志。配套设施包括便民商店、运动场地、健身等;高级些的则有网球场、歌舞厅等;规模大的小区还应考虑建幼儿园、小学、超市、公共汽车站等。

  周边环境的观察应注意最好靠近宜人的风景点,或是高等学府等文化气氛浓厚的单位,附近要有集贸市场、商业区。还有,交通问题也极为重要,是否有主要干道通过,公交车站有多远,都需要细致考虑。最后,不妨考察一下有无污染源,比如不能靠近有烟囱的工厂,不能紧邻嘈杂的交通主干道等。

  问:房型的基本要素包括哪些?

  答:住宅的卫生标准是房型的基本要素之一,是否具备良好的采光、通风,对人体健康和环境卫生起着重要的作用,因此它是住宅设计是否合理、是否成功的一个重要标志。

  房型的另一个基本要素是,每套住宅卧室和使用面积在10平方米以上的起居室(厅)均应直接采光,且至少应有一间卧室或起居室(厅)具有良好的朝向,能直接获得日照,一般为南向,南偏东或南偏西不可大于45度。

  第三,住宅应有良好的自然通风,即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风,对单朝向的套型必须有通风措施。

  第四,按照我国的饮食习惯,煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害,因此厨房应有直接对外的采光、通风窗(包括开向天井的窗)。

  另外,卫生间应设有直接采光、通风窗,考虑到建筑平面设计的灵活性和可能性。对无通风窗的卫生间规定应设置出屋顶管道,并合理安排进风和排风管道。

  哪种房型适合您?

  答:不同类型的房子,在使用功能配置、平面布局、舒适程度、环境特点以及房价等方面都是有差别的。

  (一)功能要求。

  凡成套单元住宅,必须具备如下几个功能空间:卧室(居室)、厅(起居室、过厅、门厅、餐厅)、厨房、卫生间、储藏室、过道、阳台(二层以上)。各类功能空间既有满足基本要求的面积指标,也有达到最佳使用效果的面积指标。由此看来,在一套住房面积数确定了的情况下,设计成什么样的户型,在这个确定户型内如何分配各功能空间,将直接关系到该套住宅的使用合理性及使用效果。

  (二)现代住宅户型特点。

  住宅的户型设计受制于功能要求、建筑结构、进深(跨度)及各单元的户型比(各户型的数目比例)。随着人们生活水平的提高和设计观念的转变,在结构允许范围内,现代住宅户型设计发生了一些变化:

  ①户型逐步扩大,在以二、三居室户型为主体的情况下,适当扩大三、四居室户比例;

  ②强调厅的重要性,扩大厅的面积,尽可能把暗厅调整为明厅,减少厅内部的交通功能。空间相连、通透的厅往往被划成若干个功能区——起居室、餐厅、门厅,既是整体,又有分隔;

  ③适当增加厨房、卫生间使用面积,完善其内部功能,提高使用率和舒适性;

  ④居室面积不求大,要求面积指标适当,大小居室比例合适,严格区分主卧、次卧;

  ⑤有些高级住宅还增加卫生间数目,在主卧室设置卫生间,别墅基本每层都有卫生间。

  上述这些变化会在使用上变得越来越合理,但对于购房者来说,却不一定最经济实用,因为住宅中的每一平方米的代价都是相同的,但置于不同的功能空间其发挥的效用则是不同的,以狭小的居室换来宽敞的卫生间并不可取,“三大一小一多”的“大”和“多”都要适当,这一点请购房者务必注意。

  (三)特殊户型的设计。

  特殊户型指有别于普通户型的立体处理及平面处理,主要包括:

  ①跃层式住宅。一套单元住宅占据了住宅楼的两层,有室内楼梯相连,下层为客厅及服务性房间,上层为主人及家里其他人员的卧室、起居室,增加了内部活动的私密性、扩大了单套住宅的面积,居室、厅、卫生间都较一般户型增多。

  ②复式住宅。根据每套住宅内部功能特点,压缩某些功能占用空间的高度,上层与下层住宅空间互相借用,达到建筑面积不变情况下增加内部住宅使用面积的效果,但这种住宅在功能安排及使用的舒适性上并不理想。

  ③空壳设计。在框架结构住宅楼内,除将户与户之间隔断做好,户内厨房、卫生间设施做好外,户内各厅、室之间仅在设计上进行理想分隔,而在工程上不做任何隔断,每户成为一个“空壳”,各套住宅内隔断由住户根据自己的爱好自由安排。这是一种全新的住宅设计观念,在充分考虑人们对住宅共同需要的前提下,满足不同人对住宅功能的特殊要求,以适应个人偏好和经济状况的差异,以不变应万变,以简单应复杂。

  (二):购房篇

  问:购房需要办理哪些手续?

  答:首先,要签订房屋转让合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产转让管理规定》等法律法规规定,凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产买卖赠与等转让行为,转让当事人必须签订书面转让合同。合同应当载明的主要内容包括:双方当事人的姓名或名称住所,房地产权属证书名称和编号,房地产坐落位置、面积和四面界限,土地宗地号(土地规划局批准的每宗土地使用权证的编号),土地使用权取得的方式及年限,房地产的用途或使用性质,成交的价格及支付方式,房地产交付使用的时间,违约责任,双方约定的其他事项。

  其次,应当办理房屋过户手续。办理过户手续的程序如下:

  ①双方当事人在房屋买卖合同签订后30日内,持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请,并申报成交价格;

  ②房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在15日内作出是否受理申请的书面答复;

  ③房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估;

  ④房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;

  ⑤由房地产管理部门核发过户单。在办理上述手续后,双方当事人应凭过户手续,并依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定领取房地产权属证书。

  问:买房都要上什么税?如何纳税?

  答:(1)契税。契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。主要是对个人和私营单位购买、承典、承受赠与或交换的房屋征收契税。1997年4月23日,我国颁布了新的《契税暂行条例》,规定契税税率为3%~5%。具体契税适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。财政部、国家税务总局发出通知,从1999年8月1日起,个人购买自用普通住宅,契税暂时减半征收。

  (2)印花税。印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税,具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应纳印花税的凭证在《中华人民共和国印花税暂行条例》中共列举了13类。房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。

  印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳,具体地说,产权转移书据由立据人缴纳,如果立据人未缴或少缴印花税的,书据的持有人应负责补缴。房屋产权转移书据,印花科按所载金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为:应纳税额=计税金额×适用税率。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据,免纳印花税。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳,合同在签订时缴纳,产权转移书据在立据时缴纳。印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是:在凭证书立或领受的同时,由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额,购买相当金额的印花税票,粘贴在凭证的适当位置,然后自行注销。注销方法是:可以用钢笔、毛笔等书写工具,在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多少枚印花税票,都要将税票予以注销,印花税票注销后就完成了纳税手续,纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期,以便税务人员进行纳税检查。 对有些凭证应纳税额较大,不便于在凭证上粘贴印花税票完税的,纳税人可持凭证到税务机关,采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法,由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用章。

  (3)土地使用。根据1988年7月通过的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》,征收城镇土地使用税的工作从1988年11月1日起正式执行。

  城镇土地使用税的纳税人,指在城市、县城、建制镇、城市工矿区范围内使用国有土地 的单位和个人。租住公有住宅的住户不交土地使用税,居住自购的商品房住宅、私有住宅者 都应依法缴税。征税的目的是为了更合理地利用城镇土地,调节土地级差收入在国家、单位、 个人三者间的分配,提高土地的使用效率。

  城镇土地使用税以纳税人实际占用(使用)的土地面积为计税依据,按照固定税额征收。 购房者使用的国有土地不仅仅是住宅外墙皮以内的建筑面积,还包括院、公共走道等等。每 个住户在一幢住宅楼宇中均摊一份实际占地面积计税,税额的测定和均摊方法由各省、自治 区、直辖市根据本地实际,组织测量,取得科学的依据,通过立法执行。为能使住户合理地 负担税赋,国家对城镇土地使用税按照城市规模的大小分别规定不同的税额。按每平米税额计算,大城市0.5-10元,中等城市0.4-8元,小城市0.3元-8元,县镇、建制镇、工矿区0.2-4元。有些大城市按用地功能计算税额,如上海市的住宅用地每平方米0.5-7元。一些落后的边、远、老区城市,经批准可适当降低税率,但最低不得少于国家规定 纳税下限的30%。城镇土地使用税一般按年计算,分期缴纳(分期标准为半年、一季等等)。 税收工作由当地税务部门负责,缴纳期限由各地自行规定。

  (4)土地增值税。土地增值税是国家为了规范土地和房地产交易秩序,调节土地增值收益而采取的一项税收调节措施。我国于1994年颁布了《土地增值税暂行条例》,之后又出台了《土地增值税暂行条例实施细则》。   按照《条例》的定义:转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人,是土地增值税的纳税义务人,应当按照《条例》的规定缴纳土地增值税。也就是说,作为个人所购房产,如果仅作为居住使用,就不用缴纳土地增值税;只有再转让、经营此房并获得相当标准以上增值收入时,才有必要缴纳土地增值税。土地增值税的征收采用的是四级超额累进税率。计税的办法是:增值额未超过原购入房产价50%的,税率为增值收入的30%;增值额超过原房产购入价50%,但未超过100%的,税率为增值收入的40%;增值额超过100%,未超过200%的,税率为增值收入的50%;增值额超过200%的,税率为增值收入的60%。

  (5)房产税。房产税是以房屋为征税对象,对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。由于房产是财产的一种,所以房产税也是一种财产税。 房产税的纳税人是拥有房产产权的单位和个人。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳;产权出典的,由承典人缴纳;产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或使用人缴纳。房产税的纳税人具体包括;产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。 房产税采用比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式,所以房产税的税率也有两种。一种是按房产原值一次减除10%至30%后的余值计征的,税率为1.2%;一种的按房产出租的租金收入计征的,税率为12%。

  问:买房要注意哪些指标?

  答:买房要关注“四率”,即容积率、绿化率、房屋使用率和销售率。

  (1)容积率,对于发展商来说,它决定地价成本在房屋中占的比例;对于住户来说,它直接涉及到居住的舒适度。

  (2)绿化率,绿化率较高,建筑密度较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比例决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

  (3)房屋使用率,房屋使用率是衡量摊入住宅面积比例的指标。一个项目除了住宅外,难免有配套的公建和服务设施,这些建筑的面积、每栋住宅内的走廊、楼梯等都要摊入购房者购买的住宅面积,而真正高档的物业不可以省略大堂、会所,即使是走廊也必须设计得宽一点才够档次。所以,尽管购房者以经济划算的角度来考虑使用率的高低,但并不定使用率越高越好,除非发展商自己承担了部分公建的成本,否则使用率根本上不去。对使用率斤斤计较,只适合于经济适用房。

  (4)销售率,一方面是销售速度是否能在短期内迅速达到60%;另一方面是最终的销售率,到接近封盘的时候,有多少房子积压。前者说明房地产商是否准确把握市场卖点,在竞争中独辟蹊径;后者说明这个项目的设计是否经得起市场的长期检验。开盘时火爆并不难,难的是持续这种火爆,购房者要小心那些虎头蛇尾的项目,否则会留下遗憾。

  问:购房定金的作用是什么?它与预付款在法律上的区别?

  答:购房定金是指在订立房屋买卖合同时,为保证合同的履行,规定由当事人一方先行支付给对方一定数额的货币。合同履行后,定金应当收回,或抵作价款。给付定金方如不履行合同就失去了定金所有权,无权索要定金。接受定金方如不履行合同,应当双倍返回定金。这样,当事人为避免受定金制裁,从经济利益上考虑,也能促使自己认真履行,体现了定金的担保作用。定金在经济合同履行时,可抵作价款,这样,定金作为应予给付的款数中所付之款,也是一种预先给付,起了预付款的作用。但是,定金虽有预付款的性质,却与预付款有本质的区别:在不履行经济合同里,预付款没有担保作用,不产生定金的法律后果;而付款方不履行合同时,有权要求返还预付款。

  问:购房时为什么要有“两书”?

  答:为了保障住房消费者的权益,加强商品房售后服务管理,促进住宅销售,建设部决定在房地产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度,即“两书”制度,并于1998年9月1日起实施。由此,房地产开发企业出售商品房时,必须向消费者提供“两书”。

  那么,商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书都有哪些具体规定呢?

  (一)房地产开发企业向用户交付销售新建商品房住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。

  (二)《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品房承担质量保证的法律性文件,房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。商品住宅售出后,委托物业管理公司等单位维修的,应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

  (三)《住宅质量保证书》应当包括以下内容:

  ①工程质量监督部门检验质量的等级;

  ②地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;

  ③正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1年采暖或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。

  ④用户报修的单位,答复和处理的时限。

  (四)住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算,保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对工程质量保修期另有规定的,保修期限按国家规定执行。

  (五)房地产开发企业向用户交付商品房时,应当有交付验收手续,并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备,由用户自行承担维修责任。

  (六)《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准作出说明,并提出使用注意事项,一般应当包括以下内容:开发单位、设计单位、施工单位、委托监理的应注明的监理单位,结构类型,装修、装饰注意事项,上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施安置的说明,有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项,门、窗类型使用注意事项,配电负荷,承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明,其他需要说明的问题。

  另外,住宅配置的设备、设施,生产厂家另有使用说明书的,应附于《住宅使用说明书》中,《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。“两书”以购买者买的套(幢)发放。每套(幢)住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题,开发商不承担保修责任,因用户使用不当或擅自改动结构造成房屋受损或其他用户损失,由责任人承担相应责任。其他住宅和非住宅的商品房屋,可参照本规定执行。

  如何计算商品房的销售面积?

  答:1998年底,国家质量技术监督局颁发了《商品房销售面积测量与计算》的技术规范,这一规范适用于商品房活动中各类房屋销售面积的测量与计算。

  规范表述,商品房整套出售,其销售面积为整幢商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的,其销售面积为整幢商品房的建筑面积中扣除)。商品房按“套”或“单元”出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(简称为套内面积)与应分摊的共有建筑面积之和。

  套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。

  套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙线水平投影计算。

  商品房各套(单元)使用空间周围的维护和承重墙体,有共用墙及非共用墙两种。商品房各套(单元)之间的分隔、套(单元)与公用建筑之间的分隔以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

  阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。

  房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。并有建筑面积分摊系数为整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。

  应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。

  商品房在测量前应参照购房协议实地调查,对分户权界线及房屋公用部位进行确认。房屋面积测量平面草图应实地绘制,楼房要分层绘制,尽量按几何图形分块,并编写序号。

  问:商品房应分摊的公共面积包括哪些?

  答:商品房应分摊的共有建筑面积包括:

  ①各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、地下室、值班警卫室,以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理房屋。

  ②套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

  不应分摊的共有建筑面积包括:

  ①从属于人防工程的地下室、半地下室。

  ②供出租或出售的固定车位或专用车库。

  ③幢外的用做公共休憩的设施或架空层。

  共有建筑面积分摊原则为:产权双方有合法权属分割文件或协议的,按其文件或协议计算分摊;无权属分割文件或协议的,可按相关面积比例进行计算分摊。

  共有建筑面积的分摊方法是:

  ①多层商品住宅楼,须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数,再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。

  ②功能综合楼,须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数,再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。

  共有建筑面积分摊计算的内容如有变化,应以建设部现行的有关文本为准。

  问:房屋权属登记涉及哪些内容?

  答:房屋权属证书真正拥有所购房屋的标志。根据有关规定,自1998年1月1日起,直辖市、省会城市、计划单列市都须启用全国统一的房屋权属证书,其他市、县可陆续启用,最晚延期至1998年7月1日。采用全国统一的房产产权证书,是为规范房屋所有权登记发证工作的秩序。一是制止多级、多部门发放房屋权属证书,二是防止违法分子伪造房屋权属证书。对于变相为购房者担保房屋所有权的证书,消费者应当认清,如“荣誉村民证书”、“某乡产权保护书”等都是摆设品,真正发生房屋纠纷,这样的证书是不具备法律效力的。

  房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共用权证》、《房屋他项权证》三种。在房主进行交易、出租、抵押、典当等事务时,唯有持统一房产证才是受法律保护的。换句话说,如果所持房屋产权证书不是统一房产证,那么当你将来想把此房卖掉,再买新房时就很难如愿了。

  另外,根据有关法律、法规的规定,发生以下情况的,房产权力人应当在规定的期限内持有效证件到房屋所在地人民政府房地产管理部门申请登记,领取房屋权属证书:新建房屋;房产权属转移(买卖、交换、赠与、继承、析产、划拨、转让、判决等);房产权力人更改法定名称或者房屋坐落的街道、门牌号发生变化、房屋部分改建、添建、拆建、拆除、倒塌、焚毁、使用房屋现状变更;设定他项权利(房地产抵押权、典权);房屋或者土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等。

  随着房改的加速进行,住房商品化步伐必然加快,把住房屋产权证这颗“定盘星”,您的安乐窝才无后顾之忧。

  (三):付款篇

  问:买期房怎样付款合算?

  答:一是要灵活运用支付一些定金的方法。将其在图纸上看中的某一套、甚至几套期房,用一个“初步协议”向开发商进行预订,因不是签订正式的“购房合同”,开发商只是要求预订者交付每套1—3万元不等的定金,这些定金若你在签订正式购房合同前放弃,预订金则将全额退回给你,笔者认为你如果能够以这极少的一点利息(一般定金都是不计付利息的)损失换取订到一套环境、套型、朝向等都极其理想的期房应是非常幸运又合算的。

  二是在选准开发商的前提下应选择一次性付款方式,在付款期的最后几天内付款,并尽量留5-10%的待付尾款。对于买房者来说,虽说买期房要承担一定的风险,但只要你选准的是非常正规、实力雄厚又信誉很好的开发商,几乎是没什么风险的。你若再选择一次性付款方式,则开发商还将给予每平方米40—100元不等的优惠。此外,一次性付款还具有以下优势:

  (1)因一次性付款的期限一般为1个月左右,在这个期限内早晚付款都是一样的,你不妨迟点取出存款或借款,在付款期的最后几日内再动用资金;

  (2)对于一次性付款,大多数的开发商还允许购房人留5—8%的待付尾款,可待期房竣工交付钥匙时才全部付清,你不妨进行些公关力争多留下些待付尾款。一次性付款比较划算,其“获利”利差是较大的。三是要科学运用存单、国债质押贷款融资付款的方法。购房款当然要首先动用存款、国债等自有资金进行支付,但问题是不少居民持有的定期存款和国债中有很多是在早几年高利率时期存入的,若提前支取均会造成较大的利息损失。怎样避免利息损失呢?这时你不妨用存单(含凭证式国债)向银行申请抵押贷款来进行短期融资。

  四是可采取申请个人住房公积金和银行住房按揭贷款融资付款的方法。若动用自有资金付款仍还有一定的资金缺口,此时你可以向银行申请个人住房贷款,但要注意把握以下二要点:

  (1)要根据贷款可能性来科学选择房贷品种。从贷款利率上看,“个人住房公积金贷款”的利率最优惠,“银行个人住房按揭贷款”利率次之,公积金贷款具有贷款利率低、减收办理贷款相关手续费、家庭成员公积金计贷额度可合并使用等的优惠,故只要是及时足额缴纳公积金的职工,均应首先申请自己所可以得到的最大额度、最长期限的公积金贷款。而对因未缴存公积金而无缘申请“个人住房公积金贷款”的个人,则可以用所购期房作抵押、或有足够代偿能力的单位与自然人作担保,向银行申请一定额度与期限的“银行个人住房按揭贷款”。

  (2)要根据今后是否提前还贷来科学选择月还款方式。目前银行主要提供“等额本息还款法”和“等本不等息还款法”两种方式。故此,如果今后你不打算提前还款的,应选择后种月还款方式,将可以减少贷款总利息支出。

  问:什么是公积金贷款?

  答:具有当地城镇常住户口、建立住房公积金制2年以上并按规定缴存住房公积金的职工,为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时,即可享受公积金贷款。其贷款的条件是:借款人及其家属亲属缴存的公积金总额至少达到新购建(大修)住房支出的30%;借款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力;借款人同意办理住房抵押登记和保险;提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式;同时提交银行要求的相关文件,如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。

  问:什么是按揭贷款?

  答:“按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义。它是指按揭人将物业的产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证,还款后,按揭受益人将物业的产权转让回给按揭人。具体地说,按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款,购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行;银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约,银行有权收走房屋。

  问:申请公积金贷款有哪些程序?

  答:申请住房公积金贷款一般要有六个步骤:

  ①借款人到贷款银行办理借款申请。

  ②贷款银行审核合格后出具贷款意向书,借款人领取贷款所需的表格。

  ③借款人凭贷款意向书与售、建单位签订购建房合同或协议。

  ④借款人与贷款银行签订抵押合同,将自筹资金存入贷款银行。

  ⑤借款人办理担保手续:用房产抵押的借款人到产权部门办理“房屋他项权证”和“房地产产抵押确认书”。用有价证券质押的,将有价证券交贷款银行收押,签订借款合同。

  ⑥用于购房的贷款,由贷款银行将贷款连同借款人存款一并划转到售房单位账户,用于建修房的贷款,借款人按借款合同支付。

  申请住宅抵押贷款的条件和手续是什么?

  答:根据有关规定,申请个人住宅抵押贷款的条件为:

  ①有稳定合法的收入帷有按期偿还贷款本息的能力。

  ②有同售房单位签订的本市《商品房销售(预售)合同》。

  ③已将房屋总价30%以上的购房款存入售房单位在贷款银行开立的销售商品房存款专户。

  ④同意以房产作抵押,并办理房产抵押登记和房产保险。

  ⑤售房单位同意作贷款担保人。

  申请个人住宅抵押贷款应办的手续是:

  ①您准备购买商品房的售房单位与建设银行的分支机构签订“个人住宅抵押贷款服务协议”。

  ②到与售房单位签订“个人住宅抵押贷款服务协议”的建设银行分支机构咨询,提出申请,提供各项证明材料;建设银行对借款申请和交来的各项材料审查,对审查合格的承诺贷款。

  ③与售房单位签订购房合同,将房屋总价30%以上的购房款存入售房单位在贷款银行帐号的分支机构开立的销售商品房存款专户。

  ④携带交款凭证和各项证明材料到银行,按照银行规定签订借款合同,并办理房产抵押登记和保险手续。以上手续办妥之后,即可以从银行将借款以转帐方式支付给售房单位

  问:按揭贷款发放对象是谁?需在哪些部门办理哪些手续?

  答:按揭贷款是住房担保贷款的一种,是指购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。

  个人住房按揭贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的自然人。

  申请个人住房贷款还需要在保险公司、公证部门和当地房产管理部门办理抵押房产保险、合同公证和房产抵押登记等手续。

  问:按揭与抵押贷款有何区别?

  答:按揭就是按揭人(买方者)通过分期付款方式来取得所购商品房的所有权。它对买房者来说有两方面含义:一是房款可以在规定的期限内分期付;二是在分期付款阶段,房子的所有权被“按”着,要等到全部付清才能“揭”(取)到手。另外,按揭售楼涉及到三方债务关系——即按揭人(买房者)、发展商(卖房者)、按揭权人(一般为有关银行)三者关系。它的程序是,由按揭权人(银行)先与发展商签定买房合同,并预付部分购房款;然后由按揭人(买房者)凭该合同与按揭权人(银行)签订按揭合同,由银行向发展商付清余下的购房款,而买房者定期向按揭银行付款,直到按规定付清“按揭款”,按揭过程即告结束。

  抵押贷款是买房者(抵押人)向银行(抵押权人)借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物,与银行签订抵押合同,以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。此项贷款须付利息,买房者(抵押人)按合同约定向银行还清本息后,便可收回抵押品——“房屋所有权证”与“土地使用证”。这就是说,买房者在还清贷款之前,事实上并不真正拥有所购房屋的所有权。若违约不按期归还贷款,银行可以依法作出处理。

  按揭是国际上种通行的房产销售方式,它与抵押贷款虽然性质不同,但在“按住房屋所有权”来保证债务(分期付款和按期还款)履行这点上殊途同归,完全一致。

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